Debido al ciclo de inversiones que experimenta el sector inmobiliario en Estados Unidos (EU), para Mariano Capellino, director general de Inmsa Real Estate Investments, los precios actuales podrían ser altos para invertir, debido a que los activos se encuentran en una fase de expansión y recuperación, incluso tras el Covid-19.

“El mercado está muy concentrado en Europa y Estados Unidos”, señaló el especialista.

“En Estados Unidos, que era el mercado más representativo del mundo, hoy los inmuebles, las viviendas, están a un 55% en promedio arriba del máximo alcanzado en la burbuja del 2008”, puntualizó.

En lo que corresponde a activos comerciales, según Inmsa Real Estate Investments, los precios están 50% arriba de su valor alcanzado en una fase de recesión durante la crisis subprime, mientras que el segmento industrial está cerca de 60% arriba, en tanto que multifamily rebasa 100% de su valor.

“Los únicos (segmentos) que están muy parecidos al 2008 son aquellos activos que fueron más castigados por el Covid, que son locales comerciales, el retail, y hoteles”, mencionó.

Para la industria inmobiliaria, el mejor momento para adquirir inmuebles es cuando el mercado a invertir atraviesa una fase de crisis, pues es cuando la presión de liquidez reduce los precios.

Bajo ese contexto, actualmente el mercado de Estados Unidos vive una fase de precios sobrevalorados, consideró el especialista.

“Hoy vemos que los flujos más grandes de capital están saliendo de las principales capitales de Estados Unidos y están llegando a las principales capitales de Europa, porque Estados Unidos reaccionó mucho más rápido (a la recuperación económica por el Covid-19)”, afirmó Capellino.

Tan solo, en el caso de Miami, Capellino detalló que en el último año se registró un incremento anual de 31% en el precio de la vivienda.

“La suma histórica era equivalente a la inflación, la inflación de Estados Unidos es 3% anual, con lo que en un año subió lo equivalente a 10 años. En dos años subió el equivalente a 17 años de su vida”, explicó el directivo.

“Este desequilibrio en Estados Unidos es producto de que hay muy poco inventario, pero una demanda impresionante, falta de prevención, aumento de costos, una inflación impresionante y la gente va a refugiarse en inmuebles”, explicó.

Diversificar, la clave del éxito inmobiliario

Para Capellino, una estrategia de inversiones en inmuebles debe basarse principalmente en diversificar mercados y en el portafolio de activos, pues previo a los ciclos de recesión y corrección es recomendable vender a precio alto para no esperar lapsos de hasta 15 años para poder vender a los precios más altos.

“La única forma de evitar perder dinero en la inversión inmobiliaria es operar en varios mercados, para que cuando prevés que va a venir la fase de recesión y corrección puedas salir con anticipación para que te puedas posicionar en otro mercado que este en fase de recuperación y expansión”, explicó el analista de inversiones en bienes raíces.

Actualmente, de acuerdo con Inmsa Real Estate Investments, en el mundo hay cuatro ciudades clave para realizar inversiones inmobiliarias aprovechando la fase de los ciclos de recesión y corrección.

• Varsovia.
• Madrid.
• Milán.
• Dubái.

Por otra parte, el especialista consideró preciso entender que la inversión inmobiliaria depende de elementos globales, mientras que la realización de operaciones y transacciones depende de las condiciones locales de cada inmueble.

Latinoamérica, la hermana menor de las inversiones

Capellino señaló que México y otros países de la región pasan por un momento de altas transacciones locales, pero no para hacer inversiones institucionales relevantes a nivel global.

Sin embargo, destacó que a nivel particular son varios quienes están buscando un refugio seguro para sus capitales.

“A nivel global, volumen total ¿los latinoamericanos tienen una gran representatividad? No, pero, puntualmente, a nivel Miami, Texas, Nueva York, Madrid, Barcelona, sí, porque de todo el flujo de inversiones de Latinoamérica ya hay compradores”, determinó Capellino.