Pero cuando todo hacía prever que la FED había iniciado un camino de recortes que llevaría las tasas al rango del 2,75-3% en 2026, un suceso político cambió el panorama.

Concretamente, el 5 de noviembre Donald Trump se impuso en las elecciones presidenciales de Estados Unidos, a lo que se suma que obtuvo la mayoría tanto en la Cámara de Representantes como en el Senado.

Y, aunque la FED es independiente del Poder Ejecutivo (Jerome Powell tiene mandato al frente de la Reserva Federal hasta mediados de 2026), Trump podría tomar una serie de decisiones que complicarían los planes de la entidad.

¿Puede volver a subir la inflación en EE.UU.?

En octubre, la inflación interanual registró un leve incremento hasta el 2,6% y muchos temen que, una vez que Trump vuelva al poder, en enero de 2025, esta situación se acentúe.

Específicamente, el mandatario recién elegido ha dicho que planea imponerles aranceles del 10% a todas las importaciones que ingresen a EE.UU., e incluso esa cifra sería del 60% para los productos chinos.

También quiere reducir impuestos, lo que incrementaría, en un principio, el ya enorme déficit público del país, aunque esto a futuro atraería más inversiones.

El problema es que, a corto plazo, estas medidas encarecerían muchos de los productos que los estadounidenses consumen en el día a día, lo que debería generar un nuevo rebote inflacionario.

Así, la política de recortes de tasas de la FED se enfrentaría a un nuevo panorama que la obligaría a rever su estrategia.

Cabe recordar que las tasas de interés de la Reserva Federal impactan en las tasas de los préstamos hipotecarios, ya que, si bien no siguen al pie de la letra los aumentos de la Fed, sí tienden a seguir el rendimiento del bono del Tesoro a 10 años, el cual es justamente influenciado tanto por las expectativas de los inversionistas sobre la inflación futura como por las estrategias de la Reserva Federal para contenerla.

Ante este panorama, los pronósticos ya no proyectan que la tasa promedio de un préstamo hipotecario a 30 años caiga por debajo del 6% el próximo año, tal como se preveía antes de las elecciones.

Y, sin dudas, esto será un dolor de cabeza para los propietarios, porque las tasas hipotecarias más altas podrían reducir el poder adquisitivo de los norteamericanos, algo no muy positivo si se tiene en cuenta que, actualmente, los precios de las viviendas se mantienen cerca de máximos históricos.

En este sentido, hasta ahora las elevadas tasas hipotecarias y los altos precios han mantenido a las propiedades fuera del alcance de muchos compradores primerizos: este grupo representó solo el 24% de todas las viviendas compradas entre julio de 2023 y junio de 2024, lo que constituye un mínimo histórico desde 1981 (antes de 2008, la proporción histórica era del 40%).

Justamente, las tasas hipotecarias más altas podrían disuadir a los propietarios actuales de vender: en la actualidad, la mayoría de los propietarios tiene tasas hipotecarias por debajo del 4%, por lo que eso genera un “bloqueo de tasas” que reduce la oferta en el mercado inmobiliario de viviendas de segunda mano.

En este contexto, la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios considera que la tasa promedio de una hipoteca a 30 años rebotará entre 5,5 y 6,5% durante el segundo mandato de Trump.

Por lo tanto, según estimaciones de Fitch Ratings, la hipoteca de tasa fija a 30 años no caerá por debajo del 5% hasta 2027.

Así, el panorama para el mercado inmobiliario estadounidense, que en 2023 vio cómo el volumen de ventas de viviendas existentes alcanzó el nivel más bajo desde 1995 (algo que podría repetirse en el balance del 2024), podría ser aún menos alentador.

¿Crecen las oportunidades en Europa?

Mientras la incertidumbre crece en EE.UU., el panorama en Europa es mucho más alentador: el Banco Central Europeo ha recortado su tasa de interés en varias oportunidades y, actualmente, se encuentra en 3,25%.

Esto es una gran noticia para los hipotecados, ya que la baja del BCE impacta directamente en el euríbor, el índice de referencia para el sector inmobiliario.

En noviembre, el euríbor se ubicó en un promedio del 2,5%, lo que representa una cifra muy alentadora si se tiene en cuenta que, durante 2023, llegó a superar la barrera del 4% por primera vez desde 2008.

Y, a diferencia de lo que sucede en EE.UU., el BCE planea algunos recortes de tasas más, aunque la velocidad de los mismos dependerá mucho de lo que suceda en Estados Unidos (los aranceles de Trump podrían afectar a la economía europea).

Por otro lado, algo importante a tener en cuenta es que durante la pandemia del Covid el mercado residencial europeo y español no han tenido la fuerte subida que sí registró el estadounidense, el cual actualmente se encuentra un 50% por encima de sus máximos históricos del 2008.

Por su parte, el marco español aún no recupera dichos valores, por lo que, con la baja de tasas de interés, el potencial de que suba en sus valores es muy alto (más aún teniendo en cuenta que durante 2023, y a pesar de la suba de tasas y de las guerras en Ucrania y Gaza, fue uno de los mercados que más subió en el mundo, en torno al 7% anual).

Por ello, más allá de las especulaciones, hoy en día en el mercado español, además de un acceso más fácil al crédito, ya se pueden adquirir propiedades en bancos y subastas con descuentos de entre el 20 y el 30% de su valor actual de mercado.

Esto se debe a que hay mucho inventario de activos que están en fase de liquidación por parte de las entidades financieras, a punto de ser ejecutados, o ya se encuentran bajo el control de un banco que desea desprenderse de ellos.

En este momento, se estima que en España las entidades financieras acumulan activos por un valor de más de €100.000 millones, destacándose importantes oportunidades en regiones como Málaga, Madrid, Barcelona, Valencia y Marbella, Murcia, Almería, Castilla La Mancha, entre otras.

Además, se calcula que el volumen de inversiones en España registrará un incremento de entre un 15 y 20% respecto a 2023.

De este modo, aunque los volúmenes aún están lejos de la cifra récord de hace dos años, es probable que el 2025 continúe por esta senda de crecimiento, e incluso se proyecta que en 2026 se alcancen números similares a los de 2022.

*El autor es el CEO de Inmsa Real Estate Investments Management